半年净赚百亿，融创凭何业绩大爆发？ || 深度
融资状况收紧史无前例，土地市场压力如山，融创却逆势半年营收近800亿元，还“有信心完成全年销售目标”，其底气何在？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：黎盺
编辑：程昱
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房地产市场增速收窄，地产巨头融创却增收又增利，呈继续领跑之势。
8月22日，融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创”）发布2019年中期业绩报告，期内实现营收768.4亿元，同比增长64.9%；毛利润193.5亿，同比增长67.9%；公司拥有人应占利润102.9亿元，同比上涨61.7%。
财报中，融创将此归结为，其果断调整经营策略，放缓土储增速、加速销售、快速释放经营现金流和利润。
截至6月30日，融创及其联属公司实现合同销售面积约1472万平方米，合同销售金额约2141.6亿元，合同销售金额同比增长11.8%。
此外，下半年，融创可售货值超过5700亿，“有信心完成全年销售目标”。
与此同时，对于市场走势，融创中国董事局主席孙宏斌在22日的发布会上表示，按照现在的调控政策，融资端收紧将会常态化，此举是严格控制资金往房地产涌，在这个逻辑下，后市会受到比较大的影响，土地价格会下行，商品房销售也受冲击，购房者预期趋于稳定。
▲中期业绩会现场，从左到右分别为融创副总裁兼董事会秘书高曦、融创董事局主席孙宏斌、融创行政总裁汪孟德。
基于此，融创将延续谨慎拿地的策略，严控拿地标准，只会在极少有优质项目上才会出手。
市场地位不断巩固
自2010年上市以来，融创在终端市场上始终领跑同行，2016-2018的三年合同销售金额复合增长率达75%。2019年市场优势仍存。
2019年上半年，国内楼市在开局前三月的小阳春行情之后再度回稳，波动曲线变得更为平缓，市场交易量仍旧高位横盘。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积7.58亿平方米，同比下降1.8%；销售金额7.07万亿元，同比增长5.6%。
对比全行业，融创以极强地品牌优势和产品竞争力，录得高于行业水平的合同销售增长。前6月，融创及其联属公司实现合同销售面积约为1472万平方米，合同销售金额约为2141.6亿元，合同销售金额同比增长11.8%。
从月度数据上看，融创发挥稳定，每月同比增长和累计增长均保持在10%-30%区间，充分显示公司作为头部企业的稳健本色。
孙宏斌表示，未来市场走势仍将分化，一二线城市库存不多的，限价与二手房价格也倒挂，所以市场受到影响不会太大，但三四线城市的影响会比较大，因为这些地方价格过去大涨了一轮，且供应量也很大。
下半年，融创拥有可售资源超过5700亿，超过80%位于一二线城市。销售策略上，将对市场走势保持高度警惕，随行就市，加强去化，回笼资金，有信心完成年度销售目标，保持市场上的领先地位。
德意志银行预计，得益于大量优质的土地储备，融创有能力实现20%以上的销售增长，将高于其他大型房企同期约10%-15%左右的预计增速。
流动性十分充裕
在连续多年合同销售金额快速提升之基础上，融创已进入利润释放的重要阶段，收益质量和盈利能力得到极大释放。
上半年，融创实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；在过去三年营收复合增长高达88%基础上的继续大幅度提升。
若考虑联营及合营公司收入，上半年集团附属公司、合营公司及联营公司的总收入合计为1293亿元，同比大幅增加82%，本公司拥有人应占权益收入1005亿元，同比增长71%。2016-2018年，融创的并表收入、权益收入和整体收入复合增长率分别达到88%、71%和68%，均处于快速增长通道。
伴随着部分并购而来的低毛利资源影响因素的逐步消除，集团毛利率逐渐回归，较上年同期的24.7%增加了0.5个百分点至25.2%。在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下，融创毛利润再创新高，报告期内，集团录得毛利润193.5亿，同比增长67.9%；本公司拥有人应占利润102.9亿，同比增长61.7%。
▲2015-2019年上半年，融创营收概况。
无论毛利润还是净利润增长幅度，融创均在一线房企中名列前茅，盈利能力突出。
与此同时，融创不断优化资本结构，保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。截至2019年中期，融创总资产8703.18亿，较上年末增加21%；所有者权益797亿，较上年末增加9%；现金余额1380亿，较上年末增加15%；现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过3.1倍，公司流动性较为宽松。
面临市场变化，融创将更加重视资金使用效率和财务安全，下半年继续加速销售、释放经营现金流、严控土地投资，保持流动性宽松的同时，确保净负债率在2019年底显著下降。
融创行政总裁汪孟德表示，未来公司主要依赖经营现金流而不是融资来获取现金流的增长，且公司凭借权益类合作而获得合作伙伴的投资，这方面的优势将在很长时间内持续。
土储价值行业领先
土地储备犹如房企之粮仓，融创超强的纳储能力、对于购地窗口期的精准把握，早已得到行业及资本市场的高度认可。
在审慎的土地投资原则和高标准的拿地要求下，融创快速抓住市场机会，在今年1-4月市场低位合理补充土地，并在5月市场高位后控制拿地节奏、规避拿贵地风险。前4月，融创所获取的核心城市及区域的土地平均溢价率仅为21%；而5月之后，仅增持了少量极为优质的土地资源。
并购实力上，融创依旧优秀。今年初，公司以125.53亿元收购泛海控股旗下北京及上海地产项目，从而获得北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益，这被视作今年房地产行业中最有眼光的一笔并购。
目前，融创开发业务已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局，并划分为八大区域进行管理，即北京区域、华北区域、上海区域、 西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域。
截至财报发布日，融创拥有确权的土地储备货值2.82万亿，确权土地储备面积2.13亿平方米，货值超过83%位于一二线城市，面积超过60%通过并购方式获取；土地平均成本仅为4307元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间较为丰厚。
▲融创部分城市土地储备概况。图片源自融创2019年半年报截图。
上半年，全国各线城市市场走势明显分化，一二线城市市场需求依旧坚挺，市场热度明显好于去年同期，成交量同比有所提升。所幸融创始终坚持在强经济支撑的一二线及强三线城市投资布局，有效规避了弱三线及以下量级城市的市场回调风险。
房地产企业所有的风险都在于买贵了地。融创一直拥有良好的市场判断和周期把握能力，建立并持续强化了土储竞争优势。回顾过往拿地策略可以发现，融创在土地市场上的每一步都尊重市场逻辑，避免高价买地。
多年来，融创的纳储备能力和土储价值已得到市场和行业的充分认可。
摩根斯丹利曾发布报告称：融创土地储备货值充裕，且大部分位于一二线城市，优质充足的土储使得融创后续获取土地时十分从容，尤其在土地市场过热时能够规避风险。
高端精品脱颖而出
步入2019，伴随着市场情绪日趋理性，企业之间的竞争将由过去的规模竞赛回归本源，在产品品质和服务质量上去较量，因此，追求“有质量的增长”已成为企业之间共同的战略选择，产品竞争力被提上全新的高度。
但是，品质的打造并非一夕之功，当客户以更加挑剔的眼光来对居住体验提出更高要求之际，唯有从一开始便将产品和服务放诸战略高地的企业，方能经受住市场的检验。
幸运的是，融创正是这样的企业，从公司创立之初，便确立了“高端精品”的产品路线，与城市人口寻求居住改善升级的诉求极为匹配。
多年来，产品与服务的品质始终是融创引以为傲的“核武器”，公司坚持产品领先战略，要求产品品质能够引领行业最高标准，获得绝对竞争优势。时至今日，融创打造了多条具备行业影响力的产品线，如壹号院系、桃花源系、府系和桃源系等，以极高的品质成功捕获客户的高度认可和广泛赞誉。
▲融创产品系。图片源自融创官网截图。
为了保证项目以高品质呈现，融创在内部设计了全面质量管控标准和系统性的全链条质量测评体系，其中涵盖了1500多个高于国家要求的八大类质量管控标准，同时公司和独立专业机构对产品质量进行严格监督测评，推出六大监督测评体系，以确保质量管控标准的落地。
连续多年，融创在权威机构进行房地产行业客户满意度调查中位居行业前列，标杆地位已牢牢树立。但融创对品质的追逐不会止步，未来还将针对不同细分客户全面提升使用功能、精研工艺、夯实产品营造体系、打造产品研发基地，支持集团高品质产品的持续升级，以交互、共享、全龄、成长为核心，以高于行业水准满足美好生活所需，打造深入人心的“归心社区”。
四大板块谋局未来
在地产领域的绝对优势确立之后，融创对于人们新的需求、对于公司发展远景，有着更长远地思索，“地产+”正是基于经济社会发展趋势所作出的理性抉择——坚守地产绝对主业，并开拓延伸业务，为中国家庭提供美好生活体验，是融创努力的方向。
今年年初，融创中国完成了以“地产+”为前提的四大战略板块全新布局：作为“中国高端精品生活创领者”的融创地产，作为“品质生活服务专家”的融创服务，作为“中国家庭欢乐供应商”的融创文旅，以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。
2018年初成立的融创文旅集团，在成功整合了万达文旅团队后，形成了从设计、建造到运营的完整架构，并在今年广州、无锡两大文旅城超预期开业中，快速完成团队整合，充分证明融创文旅已经受住了市场的考验。
大量的数据可为佐证。今年6月，广州、无锡两大文旅城精彩开业，其中广州融创茂开业首日客流量达30万人次，开业七周累计客流量达328万人次，开业出租率100%；广州融创乐园开业七周累计客流量35万人次，收入平均周增长率17%，客流量平均周增长率19%。无锡融创茂开业首日客流量达25万人次，开业出租率100%；无锡融创乐园开业五周客流量约27万人次，其中水世界收入平均周增长率57%，累计达1686万元。
▲广州融创文旅城是超级文旅业态。图片源自融创官网。
开业仅仅两个月，客户口口相传的声誉，是融创坚定看好文旅前景的底气。相对于同行，融创文旅具有高起点布局、产品区位稀缺的特点，项目大都布局在国内一二线核心城市，无论是人口基础还是交通便捷性，都难再复制。
截至目前，融创文旅目前在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖了39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店。
融创相信，文旅将成为融创未来发展的新价值增长点，通过长期投入和运营，文旅的重要意义会在未来逐步显现。
除了文旅板块，融创旗下之文化板块与物业板块各自有着不俗表现，几大板块之间的偕同效应亦初步显现。例如，对于文化板块而言，其制作的内容可以在文旅项目落地；对于物业板块而言，以此接管了大面积的非住项目，有利于提高其业务拓展的能力；对于地产板块来说，文旅城等项目有利于强化综合开发和运营能力，提前锁定回报期。
凭借着地产绝对主业，融创已稳居国内房企之五强之列。当规模优势和品牌优势在经历市场打磨之后变得愈发强韧之后，公司将继续提升精细化管理能力，打造微观商战领域的综合实力。
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